4万→14万，8年涨了250%！峻林神话背后...
说起林和西，你会想起什么？
是早晚高峰地铁永远挤不上“地狱西”分西，是吃喝玩乐应有尽有的ICC环贸天地，还是曾经的广州第一高楼中信大厦？
在阿拆眼里，让人印象深刻的，还有毗邻中轴线起点东站广场的峻林。
这个项目，脱胎于林和村改造，与猎德、杨箕、琶洲、线坑一齐缔造了广州至今为数不多的“旧改神话”。
回迁摩天楼取代了昔日握手房，名噪一时的价值巅峰豪宅峻林，都让林和在很长一段时间内成为了普罗大众心中遥不可及的“富人区”。
从2010年村民搬迁，项目启动建设至今，已有近12年的光景。如今的林和村，还靓丽如初吗？
我们去了趟现场，一探究竟。
1
整个林和村旧改，地块并不算大，基本上可以分为两片：
北片为回迁区，共有6栋建筑，呈L形分布在林和西路一侧，名为“林和邨”；南部为商品房区域，共有7栋住宅及1栋公寓，也就是如今的“峻林”。
从外立面来看，峻林配色要更欢快些，回迁房则显得有些寡淡朴素，不过对比并不鲜明。
这些建筑至今都有10年楼龄了，免不了风吹日晒，但都保养得不错，没有看到明显墙皮脱落现象。
园林嘛，回迁房值得一夸，做得不错，有大片花园郁郁葱葱，喷泉也在营业状态。
回迁房区域
但峻林这边，虽然有会所有泳池，但豪宅园林的惊艳感还是差了几分。
商品房区域
值得一提的是，林和村回迁房旁规划的集体物业，是如今的天伦控股大厦。
选址在这里，肯定是有原因的。
与新鸿基合作开发林和旧改的新天地产，正是天伦控股旗下上市公司。
2
当然，这些都只是配菜，房子作为商品，居住舒适度是一方面，市场行情又是一方面。
2013年峻林开盘，彼时均价尚是4万/平，很多人大呼高攀不起；
2018年，峻林站上8万/平；在去年二手指导价出台之前，已有单位成交价突破14万/平。
4万→8万→14万，8年翻了两倍还不止。
这个价格，绝对是天河北的标杆。
对比二手指导价好了，峻林是79969元/平，旁边的天誉花园，地段大差不差，也不过55496元/平。
2.4万+的单价价差，不是开玩笑的。
无论在哪个时间点，峻林的价格，都是“鹤立鸡群”的，这也意味着，能买入峻林的，势必是财力雄厚的群体，至少也是中产；
而由于新鸿基是港资房地产开发商，建成早期也吸引了不少港人、华侨。
就居住圈层来看，level是绝对不低的。毕竟，就连“亚洲飞人”苏炳添，也是峻林的业主，套内空间足足有290平。
而冲着华阳本部，也吸引一波鸡娃家长。
峻林的辉煌，使得不少人将目光投向了林和的回迁房——和富豪名流们做邻居，真让人羡慕。
不过，在见惯了大场面的林和居民眼里，这或许也不算什么。
毕竟，今天的火车东站、中信广场、市长大厦等建筑物所在地，也曾是林和村的田地；
改造后，手握好几套房的，也不是没有。
按照补偿方案，村民产权调换按照有证面积“拆一补一”的原则，另外，可以3500元/平的成本价购买5平米内、以6000元/平购买5-8平米回迁安置面积。（仅适用于约定的回迁房安置面积超过应回迁安置面积）
另外，弃产补偿是6000元/平。
这个标准，在当时算是很高了。
不过，和琶洲回迁房可转国有证不同，林和的回迁房，依旧属集体所有权，不能合法上市流通，只能和猎德一样当“包租公”。
据2014年羊城晚报报道，回迁后，房屋租金每平方米可达70-80元左右，比以前握手楼的租金翻了近10倍。
如今在贝壳，房屋租金每平方米最高超100元/平，8年涨了25%-40%，不算很可观。
究其原因，或与居住氛围有关。
首先，是密度大，楼层也太高，最高50层，比猎德还高，而容积率的问题在建设早期就已引发多方讨论；
其次，虽然靠近广州东站，但交通便捷的同时，不免有噪音影响；
另外，北侧的垃圾压缩站，路过味道也确实不小。
相较之下，商品房有更为亮眼的市场表现，也不难理解。
但不管怎么说，光是得天独厚的地理位置，就已经领先很多人一大截了。
教育上，回迁的林和村民子弟也与峻林业主子女同等待遇，对口名校华阳小学天河东校区（来源：2020年华阳小学招生报名地段范围）。
3
说起来，林和的改造，和同在天河的猎德相较，模式是截然不同的。
林和是由村集体自主改造，猎德村则基于政府主导，以村为实施主体，按市场化运作。
猎德模式，大家都比较熟悉了，具体说说林和。
在改造之初，林和村就成立了村经济注资的全资子公司「广州新天房地产发展公司」，这可以视为项目公司。
村民投票表决同意拆迁后，再由引进的开发商根据村社要求“注资”，以此参与合作。
当时新鸿基以总价9.5亿元拿下林和村旧改项目，其中2.2亿元为村民安置临迁费，3000万元用于原林和小学扩建，另外7亿元是保证金。
自主改造模式，对村社的资金要求较高，难度较大，不适用于大部分项目，所以后来比较常见的还是政府收储（征收）以及合作改造。
合作改造与政府收储相比，灵活性、村民自主性更强。
| 政府收储 | 合作改造 | |
| 改造主体 | 政府 | 村集体经济组织&合作企业 |
| 资金 | 财政资金 | 合作企业出资 |
| 补偿方案 | 政府制定 | 《补偿安置协议》 80%以上签订生效 |
| 收益 | 村不参与土地出让后利益分成 | 村集体物业收入 |
无论哪种模式，最终目的，都是使改造顺利推进。
有人说，广州到目前为止，改造成功的案例来来回回就那么几个，没什么新鲜的。
其实，改造从来都不是一蹴而就，而是循序渐进、环环相扣的。
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